¿Cómo vender mi casa si está hipotecada?

Jan 21, 2020

Los créditos hipotecarios son un excelente recurso para adquirir un patrimonio fácilmente, sin embargo, tienen una gran desventaja: en algunos casos el plazo para liquidar la deuda puede ser hasta de 30 años, lo que hace creer a quienes desean vender su casa hipotecada, que se trata de una transacción imposible de realizar.

Si quieres poner tu casa hipotecada en venta, lo recomendable es que pidas un adelanto al comprador para liquidarla, siguiendo las normas y condiciones que se establecieron en el contrato del crédito hipotecario, puesto que algunos bancos suelen cobrar un monto extra por liquidar hipotecas antes de tiempo, mientras que otros proporcionan un descuento.

También existe la opción de la subrogación hipotecaria, que consiste en pasar la deuda a otra persona mediante un proceso que debe realizar con la aprobación del mismo banco que otorgó el crédito.

 


Qué es un traspaso hipotecario


Un traspaso de crédito hipotecario bancario es básicamente una sustitución de deudor. En esta transacción, el deudor le cede los derechos y las obligaciones del crédito hipotecario a la persona interesada en comprar el inmueble. El nuevo deudor asume la responsabilidad de continuar pagando el crédito original y este queda a su nombre.

Esta es una opción para quienes necesitan vender su casa por alguna circunstancia como un cambio de residencia, matrimonio, expansión familiar o si están pasando por un trámite de divorcio y requieran liquidar su propiedad.


Desventajas

Muchas personas sienten desconfianza al ver casas hipotecadas en venta debido a la cantidad de trámites extra que deben realizarse. Además, como vendedor debes asegurarte de que la deuda se transmita legalmente y que la institución que otorgó el crédito reconozca al nuevo dueño. De no ser así, el titular del crédito original seguirá siendo el responsable de los pagos aun cuando ya haya desalojado la casa.


Consideraciones al realizar un traspaso hipotecario bancario


Autorización por la misma institución. El comprador deberá cumplir los requisitos establecidos para la solicitud de crédito hipotecario, como un solicitante más. En caso no cubrir el perfil, no se concederá el traspaso.


Supervisión notarial. Para evitar fraudes, el proceso de subrogación hipotecaria debe ser vigilado por un notario público ante la presencia del representante de la institución a la que se solicitó la hipoteca. En este paso se cederán los derechos y la propiedad -junto con el crédito hipotecario-, quedará a nombre del comprador.


Precio de venta. Un traspaso inmobiliario no le quita valor a la propiedad, el precio de venta debe fijarse de acuerdo al valor real de la vivienda. Por lo tanto, el comprador tendrá que liquidar en efectivo la diferencia entre el precio de venta final y el monto restante del crédito hipotecario.

Las anteriores son algunas consideraciones al momento de vender una casa hipotecada por el banco, adicionalmente, cada banco tiene requisitos y restricciones que debes consultar antes de poner tu casa a la venta.

Cómo vender una casa hipotecada con Infonavit


Infonavit ha lanzado un programa para aquellas personas que necesitan cambiar de casa o realizar ampliaciones, pero aún no han terminado de pagar su crédito hipotecario. Este programa llamado Cambiavit, “Cambio de Casa” brinda la oportunidad de cambiar la casa actual por otra de menor, igual o mayor valor, tomando el monto restante como punto de financiamiento.

  • Casa de menor valor: la diferencia se abona al saldo del crédito.
  • Casa de igual valor: solo se cambia la garantía.
  • Casa de mayor valor: se debe cubrir la diferencia con recursos propios.

La casa que desees comprar puede ser cualquiera del mercado inmobiliario, de otro acreditado del instituto o de la lista de propiedades recuperadas del Infonavit.


Requisitos para ser parte del programa

  • Tener mínimo dos años continuos de un crédito tradicional vigente.
  • Solo para créditos tramitados de manera individual.
  • Presentar todos los pagos al corriente.
  • No haber utilizado prórroga en los últimos 24 meses.
  • No haber utilizado el Fondo de Protección de Pagos en los últimos 6 meses.
  • Tener la documentación inscrita en el Registro Público de la Propiedad.

La nueva vivienda que desees comprar debe contar con un avalúo previo, así como con el Certificado de libertad de Gravamen.

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